ふるさと納税シミュレーター
不動産所得・不動産売却に対応した詳細版
所得税と住民税を分けて厳密計算。不動産を売却した年、賃貸収入がある年の控除上限額まで正確にシミュレーションします
不動産を売却した年は、ふるさと納税の上限額が跳ね上がります
ふるさと納税の控除上限額は住民税所得割額に比例します。不動産の譲渡所得（売却益）は分離課税ですが住民税所得割には加算されるため、売却した年だけ上限額が大きく増えます。長期譲渡（所有5年超）なら譲渡所得の5%、短期譲渡（5年以下）なら9%が住民税所得割に上乗せされます。
例えば年収500万円・独身（社会保険料72万円）の場合、給与だけなら上限は約61,700円ですが、同じ年に長期譲渡所得3,000万円の不動産売却があると上限は約449,100円まで増えます（本シミュレーターの計算値）。大手ポータルの詳細シミュレーターは給与所得+基本的な控除までの対応が一般的で、この「売却年の上乗せ」まで計算できるツールはほとんどありません。
本シミュレーターは所得税と住民税を分けて計算し、分離課税（不動産の長期・短期譲渡、株式等）、不動産所得（赤字の損益通算を含む）、住宅ローン控除との併用影響、ワンストップ特例の可否まで一度に診断します。
控除上限額の計算式
住民税所得割額には分離課税分（長期譲渡5%・短期譲渡9%・株式等5%）を含み、調整控除を差し引いた後の金額を使います。適用する所得税率は「住民税の課税総所得金額 − 人的控除差」で判定し、総合課税の所得がない場合は分離課税の税率で判定します。
よくある質問
不動産を売却した年にふるさと納税の上限額が増えるのはなぜですか？
譲渡所得は分離課税ですが住民税所得割に加算され、控除上限額は住民税所得割額の20%を基準に計算されるためです。長期譲渡（所有5年超）は譲渡所得の5%、短期譲渡（5年以下）は9%が所得割に上乗せされます。
3,000万円特別控除を使う場合の上限額はどうなりますか？
特別控除を差し引いた後の譲渡所得で計算します。控除で譲渡所得が0になる場合、上限額は給与など他の所得だけの場合と同じです。本シミュレーターは特別控除の適用有無を選択できます。
不動産所得（賃貸経営）がある場合はどう影響しますか？
不動産所得は総合課税として給与所得と合算され、上限額が増えます。赤字の場合は給与所得と損益通算されて上限額が下がります（土地取得にかかる借入金利子部分は通算できないため、実際とずれる場合があります）。
不動産を売却した年でもワンストップ特例は使えますか？
使えません。譲渡所得の申告には確定申告が必要なためです。確定申告の寄附金控除で同等の控除を受けられるので、控除額で損をすることはありません。
住宅ローン控除と併用すると損をしますか？
ワンストップ特例を使う場合は影響ありません。確定申告の場合、寄附金控除で所得税が減る分、住宅ローン控除の住民税への振替額が増え、振替上限（2022年以降入居は課税総所得の5%・最大97,500円）を超えた分が消えることがあります。本シミュレーターは消失見込額を計算します。
株式の利益や配当も上限額に影響しますか？
申告分離課税で申告する株式等の譲渡益・配当は住民税所得割（5%）に加算され、上限額が増えます。特定口座（源泉徴収あり）で申告しない分は影響しません。
いつの所得で計算しますか？
寄付する年（1月〜12月）の所得で計算します。年内の所得が確定する前に寄付する場合は、安全ライン（95%）までに抑えるのがおすすめです。
どの年度の税制で計算していますか？
令和7年度税制改正（基礎控除の特例加算、給与所得控除の最低保障65万円への引き上げ）を反映しています。住民税の基礎控除は43万円のままである点も正しく扱っています。