故乡纳税模拟器
支持不动产所得・房产出售的详细版
分别精确计算所得税和住民税。即使是出售房产的年份、有租金收入的年份，也能准确计算捐款上限额
出售不动产的年份，故乡纳税的上限额会大幅上升
故乡纳税的扣除上限额与住民税所得割额成正比。不动产的转让所得（出售收益）虽然是分离课税，但会计入住民税所得割，因此只有出售的那一年上限额会大幅增加。长期转让（持有超过5年）按转让所得的5%、短期转让（5年以内）按9%计入住民税所得割。
例如年收入500万日元的单身人士（社会保险费72万日元），仅凭工资上限约为61,700日元；但如果同一年有3,000万日元的不动产长期转让所得，上限将增至约449,100日元（本模拟器的计算值）。大型门户网站的详细模拟器一般只支持工资所得+基本扣除，几乎没有工具能计算这种“出售年份的增加”。
本模拟器分别计算所得税和住民税，一次性诊断分离课税（不动产长期・短期转让、股票等）、不动产所得（含亏损的损益通算）、与住房贷款扣除的并用影响、一站式特例的可否。
扣除上限额的计算公式
住民税所得割额包含分离课税部分（长期转让5%・短期转让9%・股票等5%），并使用扣除调整扣除后的金额。适用的所得税率根据“住民税的应税总所得金额 − 人的扣除差”判定，没有综合课税所得时按分离课税税率判定。
常见问题
为什么出售不动产的年份故乡纳税的上限额会增加？
转让所得虽是分离课税，但会计入住民税所得割，而扣除上限额以住民税所得割额的20%为基准计算。长期转让（持有超过5年）按转让所得的5%、短期转让（5年以内）按9%计入所得割。
使用3,000万日元特别扣除时上限额会怎样？
按扣除特别扣除后的转让所得计算。如果扣除后转让所得为0，上限额与仅有工资等其他所得时相同。本模拟器可选择是否适用特别扣除。
有不动产所得（租赁经营）时有什么影响？
不动产所得作为综合课税与工资所得合并计算，上限额会增加。亏损时与工资所得进行损益通算，上限额会下降（土地取得贷款利息部分不能通算，因此可能与实际略有出入）。
出售不动产的年份还能使用一站式特例吗？
不能。因为申报转让所得需要确定申告。通过确定申告的捐款扣除可以获得同等的扣除，所以扣除额上不会吃亏。
与住房贷款扣除并用会吃亏吗？
使用一站式特例则没有影响。确定申告时，捐款扣除会减少所得税，导致住房贷款扣除转入住民税的金额增加，超过转入上限（2022年以后入住为应税总所得的5%・最多97,500日元）的部分会消失。本模拟器可计算预计消失额。
股票收益和分红也会影响上限额吗？
以申报分离课税申报的股票等转让收益・分红会计入住民税所得割（5%），使上限额增加。特定账户（有源泉征收）中不申报的部分没有影响。
用哪一年的所得计算？
用捐款当年（1月〜12月）的所得计算。如果在年内所得确定前捐款，建议控制在安全线（95%）以内。
以哪个年度的税制计算？
反映了令和7年度税制改正（基础扣除的特例加算、工资所得扣除最低保障提高至65万日元）。住民税的基础扣除保持43万日元不变，这一点也已正确处理。