Cap Rateとは？表面利回りとの違いを理解する
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不動産投資の利回りには様々な種類がありますが、米国で最も一般的に使われるのが Cap Rate（キャップレート、還元利回り） です。
日本ではまだ「表面利回り」が主流ですが、Cap Rateを理解することで、より正確な投資判断ができるようになります。
表面利回りの問題点
日本でよく使われる表面利回りの計算式は以下の通りです：
表面利回り
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
この計算式の問題点は、経費を一切考慮していないことです。
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表面利回り8%の罠
表面利回り8%の物件でも、管理費・修繕積立金・固定資産税などを引くと、実際の利回りは5%程度になることも珍しくありません。
Cap Rateとは
Cap Rateは、経費を引いた**純営業収益（NOI）**をベースに計算します：
Cap Rate計算式
Cap Rate = NOI ÷ 物件価格 × 100
ここでNOI（Net Operating Income）とは：
NOI = 年間家賃収入 − 空室損失 − 運営経費
運営経費には以下が含まれます：
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 管理委託費
- 修繕費（通常の維持管理費）
Cap Rateと表面利回りの比較
| 項目 | 表面利回り | Cap Rate |
|---|---|---|
| 経費 | 考慮しない | 考慮する |
| 空室 | 考慮しない | 考慮する |
| 比較 | 困難 | 容易 |
| 国際標準 | × | ○ |
Cap Rateの目安
日本の不動産市場における一般的なCap Rateの目安：
| 物件タイプ | Cap Rate目安 |
|---|---|
| 都心区分マンション | 3.5〜4.5% |
| 郊外区分マンション | 5.0〜6.5% |
| 一棟アパート | 5.0〜7.0% |
| 一棟マンション | 4.5〜6.5% |
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Cap Rateが低い＝悪いではない
Cap Rateが低い物件は、リスクが低く安定している傾向があります。都心の好立地物件ほどCap Rateは低くなります。
冷静不動産でCap Rateを確認
当サイトのシミュレーターでは、入力した条件からNOIとCap Rateを自動計算します。
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/mansion
まとめ
- 表面利回りは経費を考慮しない「見せかけの利回り」
- Cap Rateは経費を引いた実質的な利回り
- 投資判断には表面利回りではなくCap Rateを使うべき
表面利回り8%に惑わされず、Cap Rateで冷静に判断しましょう。