DSCRとは？銀行が最も重視する不動産投資指標を徹底解説

不動産投資において、銀行が融資を判断する際に最も重視する指標が DSCR（Debt Service Coverage Ratio：借入金返済余裕率） です。

この記事では、DSCRの計算方法から、銀行が求める基準値、そしてDSCRを改善する方法まで詳しく解説します。

DSCRとは

DSCRは「返済余力」を示す指標で、物件から得られる収入がローン返済額をどれだけ上回っているかを表します。

例えば、NOIが500万円で年間ローン返済額が400万円の場合：

DSCR = 500万円 ÷ 400万円 = 1.25

この場合、DSCRは1.25となり、返済に必要な金額の1.25倍の収入があることを意味します。

DSCRの目安

多くの銀行では、DSCR 1.25以上を融資の最低条件としています。

なぜDSCRが重要なのか

1. 銀行の視点

銀行にとって最も重要なのは「貸したお金が返ってくるか」です。表面利回りが高くても、実際にローンを返済できなければ意味がありません。

DSCRは、その物件が本当に返済能力を持っているかを直接示す指標です。

2. 投資家の視点

DSCRが低いということは、少しの空室増加や家賃下落で赤字になるリスクがあることを意味します。

DSCRを改善する方法

1. 頭金を増やす

借入額を減らすことで、年間返済額が減少し、DSCRが改善します。

2. 金利の低いローンを探す

金利が0.5%下がるだけでも、DSCRは大きく改善します。

3. 収益性の高い物件を選ぶ

NOIが高い物件を選ぶことで、DSCRを改善できます。ただし、表面利回りだけでなく、実際の経費を考慮したNOIで判断することが重要です。

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当サイトのシミュレーターでは、入力した条件に基づいてDSCRを自動計算します。

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まとめ

• DSCRは銀行融資で最も重視される指標
• 1.25以上が融資の目安
• 表面利回りだけでなく、DSCRで返済能力を確認することが重要

不動産投資は大きな借入を伴う投資です。DSCRをしっかり確認し、冷静に判断しましょう。